Доклад руководителя Алтайского республиканского УФАС России Елбаевой Н.А. на семинаре-совещении территориальных органов ФАС России
08 июля 2010, 07:00
Тема: «Положительная практика Алтайского республиканского
УФАС России по контролю действий органов власти»
«Некорректная кадастровая оценка земель»
29.07.2009г. комиссией Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Алтай на основании заявления от рабочей группы координационного совета администрации г. Горно-Алтайска (7 человек из них 2 члена ОКС при Управлении ФАС по Республике Алтай) было рассмотрено дело о нарушении антимонопольного законодательства в отношении Министерства имущественных отношений по РА по признакам нарушения части 1 статьи 15 Закона «О защите конкуренции».
В своем заявлении члены координационного совета указывали на то, что в 2007 году на территории Республики Алтай была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов. В результате проведенной кадастровой оценки кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка с одинаковым видом разрешенного использования (5-ой и 7-ой группе видов разрешенного использования) расположенного в центре г. Горно-Алтайска оказалась в несколько раз ниже, чем кадастровая стоимость аналогичного участка, расположенного на окраине города. В последствие результаты кадастровой оценки земель на территории Республики Алтай были утверждены Постановлением Правительства РА от 18.09.2008г. № 218.
Заказчиками на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Алтай выступили муниципальные образования Республики Алтай в пределах своих территорий.
По государственному контракту, муниципальные образования все права и обязанности Заказчика передали Министерству имущественных отношений Республики Алтай, за исключением обязанности по оплате работ из средств муниципальных бюджетов.
Министерство имущественных отношений Республики Алтай по результатам открытого конкурса определило исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земельных участков.
В ходе заседания Комиссии УФАС по РА было установлено, что кадастровая оценка была проведена с нарушением Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 15.02.2007г. № 39 и с нарушением Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152. В результате чего Комиссия пришла к выводу, что утвержденные результаты кадастровой оценки не соответствуют действительности и являются некорректными.
Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (пункт 3.2.5) устанавливают, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
Из отчета исполнителя работ (ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» г. Москва) следует, что для установления кадастровой стоимости по 5 и 7 группам видом разрешенного использования была использована рыночная информация о 32 и 43 земельных участках соответственно. Однако, использованный круг источников информации узок, так по 5 группе ВРИ (торговля) информация о 19 земельных участках и по 7 группе ВРИ (административные здания) информация о 29 земельных участках взята только из газетных объявлений и от риэлторских агентств.
В Методических указаний определено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, осуществляется на основе построения статистических моделей, т.е. функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Отсутствие четкой дифференциации земельных участков по факторам стоимости, оказывающим существенное влияние на рыночную стоимость (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, престижность зоны нахождения объекта), не дает полной картины ценового диапазона земельных участков.
Из анализа результатов кадастровой оценки земель 5 и 7 групп ВРИ следует, что фактор расстояния до центра населенного пункта (5 ВРИ) и фактор расстояния до административного центра (7 ВРИ) является единственным определяющим кадастровую стоимость земельного участка фактором. Учитывая специфику г.Горно-Алтайска (местоположение, вытянутость территории), выбранные факторы стоимости для проведения кадастровой оценки не являются объективными, так как объекты, расположенные на небольшом расстоянии от центра находятся в не престижных районах для развития торговли, размещения офисов, в этих районах отсутствует водоснабжение, теплоснабжение, нет качественных подъездных путей
При сборе информации не учитывался не маловажный показатель фактора стоимости – престижность зоны нахождения объекта.
Если подытожить вышесказанное, кадастровая оценка проведена со следующими нарушениями:
1. Минимуществом Республики Алтай не собрана достаточная и достоверная рыночная информация о земельных участках в разрезе факторов стоимости;
2. Исполнителем применена статистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков, которая не отвечает особенностям (специфики) расположения г. Горно-Алтайска.
Определение Верховного суда РФ от 28.01.2009 № 32-Г08-19 устанавливает, что только при соблюдении всех процедур, предусмотренных указанными выше Административным регламентом, Техническими рекомендациями, Методическими рекомендациями, кадастровая оценка может быть признана правильно проведенной.
Установленные Комиссией обстоятельства по делу указывают на то, что являющийся обязательным порядок определения кадастровой стоимости земельных участков соблюден не был, что является основанием считать результаты оценки кадастровой стоимости земель 5 и 7 групп ВРИ на территории г. Горно-Алтайска несоответствующими действительности.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса РФ и статьи 390 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения определяется кадастровая стоимость земельного участка. Неправильно определенная кадастровая стоимость земельных участков является причиной недополучения налоговых отчислений в бюджет. Наряду с этим высокая кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в не престижных районах города, в районах со слаборазвитой инфраструктурой по сравнению с земельными участками, расположенными в центре города ставит землепользователей и землевладельцев таких участков в не равные конкурентные условия.
Таким образом, Министерство имущественных отношений Республики Алтай нарушила тем самым часть 1 статьи 15 Закона «О защите конкуренции» в связи с принятием некорректных результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Алтай. Решением Комиссии Министерству имущественных отношений РА было выдано предписание с требованием привести результаты государственной кадастровой оценки земель поселений 5-ой и 7-ой групп видов разрешенного использования в соответствие с требованиями федерального законодательства.
Согласно информации, представленной Минимуществом РА по исполнению предписания:
- готовится проведение новой кадастровой оценки земельна территории Республики Алтай в 2010-2011гг.;
-до утверждения новой кадастровой оценки, Администрацией МО «г.Горно-Алтайск» принято решение от 26.01.2010 об изменении (снижении) ставки земельного налога на территории МО «г.Горно-Алтайск». Было 0,34%, стало 0,065% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административно-торговых зданий. Данная ставка применяется к правоотношениям, возникшим с 01.01.1009г.
Например: у одного из Заявителей размер земельного налога составлял около 1 млн. руб., после принятия Администрацией вышеназванного решения, размер земельного налога снизился в два раза.
Следовательно, напряженная ситуация (высокая стоимость земельного налога в связи с высокой кадастровой оценки земли) Управлением снята.
«Положительный опыт разрешения проблем в сфере ЖКХ»
1. В 2009г. рамках поступившего заявления Управлением проведена внеплановая выездная проверка Администрации МО «г. Горно-Алтайск» в ходе которой было установлено, что распоряжение Администрации г.Горно-Алтайска от 23.01.2009 №66-р «Об утверждении расчетов платежей населения за жилищно-коммунальные услуги в 2009 г.» носит признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с пунктом 1 данного распоряжения, рекомендовано Муниципальному учреждению «Расчетно-кассовый центр по сбору и обработке коммунальных платежей администрации г. Горно-Алтайска», предоставляющему начисление и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги применять для расчета платы населения за жилое помещение и коммунальные услуги: стоимость жилищных услуг, в котором отдельной строкой выделены услуги по начислению, сбору и обработке жилищно-коммунальных платежей в размере 2,6%.
На заседание Комиссии от Администрации МО «г. Горно-Алтайск» поступила объяснительная, согласно которой 2,6% от стоимости коммунальных платежей – это расходы на содержание МУ «РКЦ», т.к. основным видом их деятельности является оказание услуг по начислению, сбору и обработке жилищно-коммунальных платежей.
Жилищный кодекс определяет, что работа по сбору показаний, расчету размера оплаты, печати и доставки до потребителя платежных документов является прямой обязанностью управляющей компании.
Администрацией МО «город Горно-Алтайск» жителям города навязывается посредничество третьего лица при начислении платы за жилищные и коммунальные услуги - единственное в г.Горно-Алтайске МУ «Расчетно-кассовый центр» (созданное Администрацией МО «Г. Горно-Алтайск»).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 165 Жилищного кодекса РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.
В связи с принятием распоряжения №66-р от 23.01.2009, Администрацией МО «г. Горно-Алтайск» оказаны преференции отдельному хозяйствующему субъекту (МУ «Расчетно-кассовый центр администрации г. Горно-Алтайска»).
По итогам рассмотрения данного дела, Администрации МО «г. Горно-Алтайск» выдано предписание.
Администрацией МО «г. Горно-Алтайск» во исполнение выданного Управлением предписания, в мае 2009г. внесено изменение в распоряжение Администрации г.Горно-Алтайска от 23.01.2009 №66-р «Об утверждении расчетов платежей населения за жилищно-коммунальные услуги в 2009 г.» в части исключения графы - услуги по начислению, сбору и обработке жилищно-коммунальных платежей в размере 2,6% от стоимости коммунальных платежей.
Следовательно, с населения г. Горно-Алтайска с мая 2009г. не взимается незаконная и необоснованная плата за оказанные МУ «РКЦ» услуги по начислению, сбору и обработке жилищно-коммунальных платежей.
2. В апреле 2010г. Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Алтай признала Администрацию МО «город Горно-Алтайск» нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Нарушение выразилось в том, что Администрацией города 27.11.2007г. было принято Постановление № 104 «Об утверждении порядка предоставления субсидий на разницу между отпускной и регулируемой ценой жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению г. Горно-Алтайска, проживающему в индивидуальных жилых домах», согласно которому с целью получения субсидии на возмещение разницы между отпускной и регулируемой ценой из бюджета потребителю, подключившемуся к системе коммунальной инфраструктуры, необходимо обратиться в муниципальное учреждение «Расчетно-кассовый центр администрации г. Горно-Алтайска» для подписания договора начисления, сбора и обработки платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Таким образом, предоставление субсидий было предусмотрено только через МУ «РКЦ». Указанная норма постановления является ограничивающей конкуренцию, так как устанавливает конкретное лицо, которое производит начисление и сбор оплаты за коммунальные услуги – МУ «РКЦ администрации г. Горно-Алтайска».
Комиссией по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства было принято решение признать Администрацию г. Горно-Алтайска нарушившей часть 1 статьи 15 ФЗ «О защите конкуренции» и выдать предписание об устранении нарушения антимонопольного законодательства путем внесения соответствующих изменений в указанное постановление.
Во исполнение предписания вышеназванное постановление Администрацией МО «г. Горно-Алтайск» отменено.